Decretazo Sanchista: ¡Tu casa ya no es tuya!

«El intervencionismo no puede considerarse un sistema económico destinado a perdurar. Es un método para transformar el capitalismo en socialismo mediante una serie de pasos sucesivos», Ludwig von Mises

Ayer por la mañana leí de principio a fin el Real Decreto-ley 26/2026, publicado ayer en el BOE. Son noventa y seis páginas cerradas tras una noche de negociación entre los socios del Gobierno. El preámbulo deja claro desde la primera página cómo piensa el legislador: afirma que «la ley de la oferta y la demanda no garantiza por sí misma» el acceso a la vivienda y presenta el desahucio de Mari Carmen Abascal, una mujer de 87 años, como el punto de inflexión que lo justifica todo.

Lo que le ha pasado a Mari Carmen es una desgracia, y entiendo la indignación de la calle. Pero en ese mismo preámbulo hay una frase que ha pasado desapercibida: el Gobierno reconoce que su salida de casa se produjo bajo un ordenamiento que, «aún siendo cumplido», supone un fracaso. Nadie incumplió la ley. A partir de un caso ajustado a derecho se reescribe de golpe la Ley de Arrendamientos Urbanos, parte de la de Enjuiciamiento Civil y cinco impuestos, y se hace por decreto.

La Constitución reserva el decreto-ley para situaciones de «extraordinaria y urgente necesidad», y el texto justifica la urgencia con franqueza: hay que actuar antes de que ciertas operaciones se consoliden «durante la tramitación de una ley ordinaria». O sea, el Parlamento es lento y molesta.

Ya molestó en primavera. El 28 de abril el Congreso derogó el Real Decreto-ley 8/2026, que imponía la misma prórroga forzosa de dos años y el mismo tope del 2% a las subidas de renta. Cinco meses después las dos medidas vuelven casi idénticas, y la disposición transitoria primera va más lejos todavía. Las solicitudes de prórroga que los inquilinos presentaron al amparo de aquel decreto derogado «se tendrán por válidamente formuladas, sin necesidad de nueva comunicación». El Gobierno da por buenos los efectos de una norma que la Cámara rechazó.

Desde el derecho romano, la propiedad se entiende como la suma de tres facultades: usar la cosa, percibir sus frutos y disponer de ella. Con el decreto en la mano cuesta encontrar alguna que siga intacta.

Si el contrato vence antes de que termine 2028 y el inquilino lleva ocho meses al corriente, este puede pedir dos años más, y la solicitud «deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador». La única salida que ofrece el texto es curiosa: firmar un contrato nuevo con una renta al menos un 5% más baja. Hasta finales de 2027, el alquiler que supere el índice oficial no podrá subir nada, y el resto sólo lo que pacten las partes o, sin acuerdo, un 2%.

Las prohibiciones menores son muchas. El casero ya no puede repercutir el IBI al inquilino ni exigirle un seguro de impago. Si tarda más de quince días en responder a una petición de reparación, el inquilino puede encargar la obra y descontarla del alquiler. El derecho de tanteo y retracto pasa a ser irrenunciable y alcanza también a la venta de edificios enteros. Al final queda un propietario que conserva la escritura y el riesgo, mientras las decisiones importantes sobre su casa se toman en el BOE.

Tampoco se libra quien compre con ayuda pública. La nueva línea TU CASA presta al 0% hasta 50.000 euros de la entrada. A cambio, la vivienda queda sujeta «permanentemente» a un precio máximo de venta, el de compra actualizado con el IPC, y así se inscribe en el Registro. El Estado te ayuda a comprar una casa que nunca podrás vender a precio de mercado, ni tú ni quien te la compre después.

Hayek explicó en 1945 que el precio resume una información que nadie posee completa. Cuando los alquileres suben, avisan de que faltan casas, y ese aviso es el que empuja a construir o a sacar al mercado el piso que estaba cerrado. Si se congela el precio, la escasez sigue ahí aunque ya no se vea. El último barómetro del Observatorio del Alquiler prevé que este año salgan de la oferta cerca de 23.000 viviendas y registra 143 interesados por cada piso en apenas diez días.

Mises describió lo que ocurre después en la conferencia de la que procede la cita que abre este artículo. Un control de precios produce efectos que el propio legislador considera indeseables, y en lugar de retirarlo se añade otro encima. La Ley de Vivienda de 2023 topó las rentas y muchos propietarios se pasaron al contrato de temporada o al alquiler por habitaciones. El decreto de hoy cierra esas puertas. La prueba de que el alquiler es temporal corre ahora a cargo del arrendador, y si no la aporta el contrato pasa a ser de vivienda habitual con efectos retroactivos. A la vez, los ayuntamientos podrán recargar hasta un 150% el IBI de los pisos turísticos, y desde 2027 el IRPF gravará de forma progresiva la renta imputada a los inmuebles que no se alquilan. Alquilar es cada vez más arriesgado y no alquilar sale cada vez más caro. No hace falta mucha imaginación para adivinar por dónde irá el siguiente decreto.

El artículo 1 prohíbe hasta 2028 que cualquier entidad dedicada a comprar inmuebles adquiera una vivienda por menos del 70% de su valor de tasación. Añade una excepción: que el comprador se adhiera a un «Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente». Basta con firmar un papel con la Administración para que la prohibición desaparezca. Llevo tiempo escribiendo que la corrupción prospera allí donde alguien tiene que conceder un permiso, y este artículo crea uno nuevo, créanme.

Pero bueno, el decreto sí compensa al propietario en algunos supuestos. Si un inquilino vulnerable deja de pagar, la Administración tiene dos meses para ofrecerle otra vivienda o saldar la deuda, y si no hace ninguna de las dos cosas pasa a ocupar el lugar del deudor. Cuando el juez suspende un lanzamiento por otros motivos, el dueño cobra como mucho la renta y los suministros, sin lucro cesante. El pequeño propietario con una o dos viviendas queda, además, fuera de esas suspensiones. Pero ninguno de estos mecanismos le devuelve la casa ni la libertad de elegir con quién contrata. Y la prórroga forzosa y la congelación de rentas no llevan compensación alguna, así que ese coste lo soporta un particular sin que aparezca en ningún presupuesto.

Hay otro detalle que retrata el método. El título VI de este decreto «de vivienda» crea una cuenta de ahorro con ventajas fiscales, la Cuenta Financia Europa, y para ello modifica la Ley del Mercado de Valores, que de ello sé bastante. Hace unas semanas defendí algo muy parecido para el ahorro de las familias, así que la idea me parece bien. Lo que no me parece serio es colarla en un paquete que el Congreso tendrá que convalidar o tumbar en una sola votación este viernes. La renovación automática de los contratos, la medida más dura, va aparte, en un segundo decreto que casi nadie espera ver convalidado.

En el borrador de julio había una reforma de la Ley del Suelo para acelerar la construcción. Según ha publicado elDiario.es, el Gobierno la retiró para ganarse el apoyo de Podemos. Era lo único del paquete que atacaba la causa del problema. En España el suelo edificable depende del planeamiento urbanístico, y cada licencia que tarda años es un piso que no existe.

Desde mi punto de vista, las alternativas no tienen ningún misterio. Hay que liberar suelo y reducir los plazos de las licencias de años a semanas. Hay que devolver al propietario la seguridad de que recuperará su vivienda en un tiempo razonable si no le pagan. Y a quien de verdad no puede pagar hay que ayudarle con dinero público votado en los presupuestos o, mejor aún, con redes voluntarias, que suelen llegar antes y con menos papeleo, que sería una solución más anarcocapitalista.

Mari Carmen, por cierto, podrá volver a su casa. El lunes, con la mediación de la empresa municipal de vivienda de Madrid, Urbagestión aceptó que regresara como inquilina, y ella dio su conformidad el martes, el mismo día en que el Consejo de Ministros aprobaba el decreto. Su caso lo resolvió un acuerdo entre las partes, conseguido bajo una enorme presión pública pero entre las partes. No le hizo falta ninguna de las noventa y seis páginas que hoy publica el BOE. Allá donde papá Estado interviene, crea un problema, y eso señores, es tan cierto como que hoy respiro.

Gisela Turazzini, Blackbird Bank Founder CEO.