Cuando se es propitario de una vivienda, dejar de pagar las cuotas o no hacer frente una derrama de la comunidad puede tener consecuencias que van más allá de recibir una reclamación por la deuda. En la La Ley de Propiedad Horizontal se señala que las comunidades pueden establecer determinadas normas para organizar el uso de los servicios comunes y, además, contempla medidas frente a los propietarios que permanecen en situación de morosidad. Y entre las dudas que suelen aparecer está si una comunidad puede llegar a impedir temporalmente que un vecino moroso utilice el ascensor.
La respuesta no es tan sencilla como cerrar el acceso y entregar una llave únicamente a quienes estén al corriente de pago. La comunidad debe adoptar previamente el acuerdo correspondiente y respetar los límites que establece la propia ley. El artículo 6 permite fijar normas de régimen interior para regular la convivencia y el uso de las cosas comunes, pero está además el artículo 21 que es todavía más concreto y autoriza medidas disuasorias contra la morosidad, incluida la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones.
Se permite prohibir el uso del ascensor a los vecinos que no paguen la comunidad
El artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que el conjunto de propietarios puede aprobar normas de régimen interior para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y elementos comunes. Una vez aprobadas conforme a las reglas de la comunidad, esas normas obligan a todos los titulares mientras no sean modificadas mediante otro acuerdo.
El ascensor forma parte de los elementos comunes del edificio y, por tanto, su utilización puede quedar sometida a determinadas reglas. Eso no significa que la junta tenga libertad absoluta para imponer cualquier prohibición, dado que las normas internas deben mantenerse dentro de los límites fijados por la ley y por los estatutos y no pueden utilizarse para privar arbitrariamente a un propietario de derechos que le corresponden. En el caso de los vecinos que deben cuotas ordinarias o derramas, además, la regulación actual ofrece otra vía más específica ya que desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, el artículo 21 permite a las juntas aprobar medidas destinadas a desincentivar los impagos mientras se mantenga la deuda.
La ley permite limitar temporalmente determinados servicios
El artículo 21.1 señala expresamente que la junta puede aprobar medidas disuasorias frente a la morosidad. Entre los ejemplos que recoge aparecen los intereses superiores al interés legal y la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Ahí es donde puede entrar el ascensor, aunque no en cualquier circunstancia. La misma norma establece que esas medidas no pueden resultar abusivas o desproporcionadas y tampoco pueden afectar a la habitabilidad de la vivienda. Además, no pueden aplicarse con carácter retroactivo.
Por tanto, no basta con que un presidente o administrador decida por su cuenta bloquear el ascensor a un vecino porque tenga recibos pendientes. Debe existir un acuerdo de la comunidad y la medida tendrá que superar esos límites. También habrá que estudiar las circunstancias concretas del edificio y del propietario afectado. No sería lo mismo, por ejemplo, limitar un servicio accesorio que impedir el acceso normal a una vivienda situada en una planta elevada cuando existen circunstancias que convierten el ascensor en un elemento imprescindible. Es decir, que la proporcionalidad cobra especial importancia en estos casos.
El impago de una derrama también genera una deuda con la comunidad
Las obligaciones económicas de los propietarios no se limitan tan sólo a pagar la cuota mensual. Las derramas aprobadas legalmente para afrontar obras, reparaciones u otros gastos de la finca también generan una deuda cuando llega el momento de abonarlas y el propietario no lo hace. La Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar judicialmente tanto gastos comunes ordinarios como extraordinarios. El procedimiento monitorio es una de las vías habituales para exigir esas cantidades y puede utilizarse para reclamar cuotas, derramas y otras deudas comunitarias.
La posibilidad de imponer una medida disuasoria no sustituye esa reclamación. Son mecanismos diferentes. La comunidad puede reclamar el dinero adeudado y, si se cumplen los requisitos legales, acordar determinadas restricciones mientras continúe la situación de morosidad. A pesar de esto, el propietario afectado también conserva la posibilidad de impugnar un acuerdo si considera que vulnera la ley, los estatutos o resulta especialmente perjudicial. Por eso las comunidades deben evitar decisiones improvisadas y dejar constancia clara del acuerdo adoptado.
No se puede prohibir el ascensor de cualquier manera
Una de las cuestiones más importantes es que la ley habla de una privación temporal. La restricción está vinculada al tiempo durante el cual el propietario permanezca en situación de morosidad y no puede convertirse en una sanción permanente. Además es importante señalar que deberá existir proporcionalidad entre la deuda y la medida adoptada. Una comunidad que decida aplicar este tipo de restricciones deberá valorar si afecta a necesidades esenciales del inmueble y si existe alguna circunstancia personal que haga que la prohibición resulte excesiva.
El artículo 6 sirve como entonces para organizar mediante normas internas el uso de los elementos comunes, pero cuando el problema concreto es la morosidad resulta especialmente relevante el artículo 21. Este último es el que recoge de forma expresa la posibilidad de privar temporalmente del uso de determinados servicios e instalaciones.
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