Fumar en la terraza de una vivienda propia no está prohibido de forma general. Sin embargo, eso no significa que un vecino pueda hacerlo siempre que lo desea, si el humo termina afectando de manera constante a otras viviendas. La Ley de Propiedad Horizontal permite actuar en estos casos cuando la conducta se convierte en una actividad molesta, insalubre o nociva.
La posibilidad está recogida en el artículo 7.2 de la norma. Ese precepto impide que propietarios u ocupantes desarrollen dentro de su vivienda o en el resto del inmueble actividades que estén prohibidas en los estatutos, dañen la finca o contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Es decir, que fumar en la terraza no aparece como tal, pero sí que puede generar una situación que permita acogerse a ese artículo.
Confirmado por la Ley de Propiedad Horizontal: se podrá prohibir a los vecinos fumar en su propia terraza
Como decimos, el artículo 7.2 no habla expresamente del tabaco ni establece una prohibición general de fumar en balcones o terrazas privadas, sin embargo sí que abre una vía de actuación cuando una determinada conducta altera de manera relevante la convivencia. Es decir, que si un vecino considera que el humo entra de forma continuada en su vivienda y le impide utilizar con normalidad una terraza, abrir las ventanas o permanecer en determinadas estancias, puede poner la situación en conocimiento del presidente de la comunidad.
La ley establece que el presidente, por iniciativa propia o a petición de cualquier propietario u ocupante, debe requerir a quien realiza la actividad para que la cese de inmediato, advirtiéndole de que podrían iniciarse acciones judiciales si continúa. Ese requerimiento es un paso previo importante.
No basta con que el humo moleste una vez
Para aplicar el artículo 7.2 no suele ser suficiente un episodio aislado o una molestia puntual, sino que la actividad tiene que alcanzar una intensidad o una persistencia suficiente como para alterar la convivencia normal en el edificio. Por eso, fumar ocasionalmente un cigarrillo en una terraza no equivale automáticamente a una actividad prohibida. Otra cosa sería que el humo se produjera de manera habitual, entrara de forma reiterada en otra vivienda y pudiera acreditarse que genera una molestia relevante o un perjuicio para quienes viven en ella.
En estos conflictos la prueba resulta fundamental. Fotografías, vídeos, comunicaciones previas, testimonios o cualquier elemento que permita acreditar la frecuencia y la intensidad de la conducta pueden terminar siendo importantes si el asunto llega a juicio.
Qué puede hacer la comunidad si el vecino sigue fumando
Si después del requerimiento la conducta continúa, el presidente no puede imponer por sí mismo una sanción ni prohibir definitivamente fumar en una terraza privada. El siguiente paso pasa por la junta de propietarios. El artículo 7.2 establece que el presidente, previa autorización de la junta debidamente convocada, puede ejercitar una acción de cesación contra el infractor. A partir de ahí será un juez quien valore si existe realmente una actividad molesta, insalubre o nociva en los términos exigidos por la ley.
La demanda debe ir acompañada del requerimiento previo y de la certificación del acuerdo adoptado por la comunidad. Una vez presentada, el juez puede acordar incluso de forma cautelar el cese inmediato de la actividad mientras se tramita el procedimiento. Eso significa que, en determinadas circunstancias, una resolución judicial sí puede terminar impidiendo a un vecino fumar en su propia terraza si se acredita que esa conducta perjudica de forma continuada al resto.
Las consecuencias pueden ir más allá de dejar de fumar en la terraza
La acción de cesación prevista en la Ley de Propiedad Horizontal no se limita únicamente a ordenar que termine la actividad. Si el tribunal estima la demanda, puede imponer el cese definitivo y acordar además una indemnización por los daños y perjuicios que se hayan producido.
La ley contempla incluso consecuencias más graves cuando las circunstancias lo justifican. El propietario puede llegar a ser privado del derecho de uso de la vivienda o local durante un periodo máximo de tres años, atendiendo a la gravedad de la infracción y a los perjuicios ocasionados. Y si quien realiza la actividad es un inquilino, la sentencia puede declarar extinguidos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento. Son medidas excepcionales, pero aparecen expresamente recogidas en el procedimiento previsto por el artículo 7.2.
La comunidad no puede prohibir cualquier conducta dentro de una vivienda
La norma protege la convivencia, pero también el derecho de cada propietario a utilizar su vivienda. Por eso, una comunidad no puede convertir cualquier comportamiento que disguste a otro vecino en una actividad prohibida. En el caso del tabaco, habrá que analizar las circunstancias concretas: frecuencia, cantidad de humo, distancia entre terrazas, entrada del humo en otras viviendas y persistencia pese a las advertencias.
La diferencia está precisamente ahí. No existe una prohibición automática de fumar en una terraza privada, pero tampoco existe un derecho ilimitado a hacerlo cuando esa conducta afecta de manera continuada a los demás. El artículo 7.2 ofrece de hecho, una vía para reclamar el cese, primero mediante el presidente de la comunidad y, si el problema persiste, mediante la junta y los tribunales. Será finalmente el juez quien determine si el humo ha superado el límite de una simple molestia y se ha convertido en una actividad que debe cesar.
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