El mercado inmobiliario entra en un nuevo ciclo: se venden menos casas y más pequeñas, pero más caras

El mercado inmobiliario residencial español vive un 2026 agridulce y continúa sufriendo la resaca del festín vivido en 2025, el año más parecido por número de operaciones (752.098) a 2007, el ejercicio que fue la antesala de la crisis del ladrillo. Los notarios dan buena cuenta de ello, tras contabilizar junio como el octavo mes consecutivo (en noviembre y diciembre de 2025 empezó a retroceder el mercado) en el que el número de transacciones se vio mermado, tras caer un 4% respecto al mismo mes de un año antes. Algo que ocurrió a pesar del repunte del mercado hipotecario y que no se tradujo, ni mucho menos, en bajadas generalizadas de los precios de las casas.En total, fueron 67.529 unidades las que se transaccionaron durante el sexto mes del año, según los datos del Consejo General del Notariado . Por tipo de vivienda, las compraventas de pisos disminuyeron un 5,6% interanual, alcanzando las 50.458 unidades, mientras que las unifamiliares (chalés) se incrementaron un 0,8% interanual, hasta llegar a las 17.071 unidades. Lo contradictorio a esto es que, sin embargo, la superficie media de las viviendas que se compraron el pasado mes de junio descendieron un 2,4%, llegando a caer hasta en doce autonomías, destacando Cantabria (-10,2%), Navarra (-6,1%), Comunidad de Madrid (-6,0%), Castilla-La Mancha (-5,6%), Andalucía (-3,3%), Cataluña (-3,3%). Tan solo en cinco comunidades autónomas se registraron incrementos: Castilla y León (5,6%), Aragón (4,2%), Asturias (4,1%), Islas Canarias (2,2%) e Islas Baleares (2,1%).Se vendieron menos casas y más pequeñas, pero en cambio, no más baratas. De hecho, todo lo contrario. El precio del metro cuadrado alcanzó en el sexto mes del año los 2.114 euros, un 8,8% más que un año antes. El empuje fue mayor en el caso de los pisos, que representan la inmensa mayoría de las operaciones, y estos se alzaron un 13,8% hasta llegar a los 2.529 euros por m2, mientras que el precio de las viviendas tipo unifamiliar promedió los 1.504 euros por metro de superficie, lo que supuso un aumento del 2,5%.Las subidas se produjeron a doble dígito en hasta ocho comunidades autónomas, resaltando sobre todo el caso de Cantabria con un espectacular aumento del 41,6%. La siguieron Murcia (22,1%), Comunidad Valenciana (21,0%), Comunidad de Madrid (19,5%), Asturias (19,4%), Castilla-La Mancha (14,1%), Galicia (13,7%), País Vasco (10,3%), Andalucía (8,0%), Aragón (5,1%) e Islas Canarias (4,9%). El precio de la vivienda durante el mes de junio tan solo disminuyó en Baleares (- 2,0%) y Navarra (-0,4%).Mejor junio en 16 añosAl revés que las operaciones de compraventa de vivienda, la firma de hipotecas sí que se vio favorecida y en junio se elevaron un 0,2% interanual en España, hasta las 36.249 operaciones, según los datos del Consejo General del Notariado. Una cifra, sin embargo, distinta a la que ofreció ayer el Instituto Nacional de Estadística (INE) , que elevó el número de hipotecas sobre vivienda firmadas hasta las 45.907 operaciones, lo que supone un aumento interanual del 10,8% y el mejor mes de junio en los últimos 16 años.¿Por qué existe este desfase entre caída de compraventas y subida de firmas hipotecarias? Juan Villén, director general de Idealista/hipotecas lo atribuye a dos razones «fundamentales». «Por un lado, el perfil de comprador ha cambiado, aumentando quienes necesitan una hipoteca para acceder a la vivienda; por otro, la mayor actividad en cambio de hipotecas por la subida de tipos, donde muchos bancos están cancelando las hipotecas anteriores y constituyendo nuevas hipotecas, lo que infla la cifra total».Con todo, la directora de Estudios de Fotocasa, María Matos , recuerda que las cifras ofrecidas por el INE corresponden, en muchos casos, a procesos de compra y financiación iniciados al menos dos meses antes. «Por tanto, estos datos reflejan unas condiciones financieras anteriores y es probable que el efecto del nuevo escenario de tipos comience a apreciarse con mayor claridad en los próximos meses».En consecuencia, según su previsión, en los próximos meses el mercado debería entrar en una nueva fase del ciclo hipotecario, marcada por la caída de las operaciones en respuesta a la subida de tipos de interés del BCE . «Las condiciones de financiación ya comienzan a reflejar el endurecimiento de la política monetaria y la subida del Euríbor al 3%. El tipo de interés medio ya se sitúa en el 2,96%. El crédito sigue disponible, pero cada vez con mayor selección de los perfiles y unas condiciones algo menos favorables. Tras un largo periodo de intensa competencia comercial, la banca comienza a priorizar la rentabilidad frente al crecimiento del volumen de nuevas operaciones», añade Matos.