Adiós a las prórrogas indefinidas del alquiler: qué pasa ahora tras la caída del decreto

La Diputación Permanente ha salvado uno de los dos decretos de vivienda que este jueves se votaban. Es el primero de ellos, que incluye las prórrogas automáticas de dos años y limita las subidas de precios al índice de referencia del Gobierno. Hace un mes y medio, el Congreso tumbó ambas normas y apenas unos días después, el seis de octubre, el Gobierno decidió volver a llevar dos textos similares para que los votara este órgano una vez disueltas las Cortes Generales.Se han votado dos decretos. El que ha caído es el Real Decreto-ley 28, que abría la puerta a los alquileres indefinidos y a las indemnizaciones por recuperar una propiedad. Este hecho no tiene implicaciones jurídicas porque no entraba en vigor hasta el 15 de noviembre y ningún inquilino ha generado el derecho. El que se ha salvado es el Real Decreto-ley 29/2026, que establece una prórroga extraordinaria de dos años que los propietarios están obligados a aceptar .¿Qué pasa con los contratos que han vencido entre el 8 de octubre y el 12 de noviembre?El decreto que la Diputación Permanente ha salvado entró en vigor el pasado 8 de octubre. Por ello, todas las prórrogas que se han pedido durante este mes y medio son válidas , como indican fuentes jurídicas a ABC. Además, los inquilinos cuyos contratos caduquen a partir de ahora -y estuvieran vigentes en la fecha de entrada en vigor- también podrán solicitar esa extensión de dos años ya que el texto ha sido convalidado.Existe una situación que puede dar lugar a cierto conflicto entre propietario e inquilino. Cuando el contrato ha vencido pero ni el inquilino ni el propietario han acordado una prórroga dentro del plazo legal. El matiz es importante: si el inquilino quiere esa prórroga tiene que pedirla porque no es automática . La disposición final quinta exige al arrendatario estar al corriente del alquiler y haberlo estado mensualmente durante los ocho meses anteriores.En un tercer y último escenario se puede entrar en una situación postelectoral. Si el decreto se deroga en un futuro y no se ha consolidado el derecho a prórroga puede que los contratos futuros pierdan la oportunidad de extenderse.El inquilino ha solicitado válidamente la prórroga de dos años y el decreto sale adelante: la prórroga válidamente solicitada se mantiene El contrato ha vencido y el inquilino no ha solicitado la prórroga: no se produce automáticamente una prórroga extraordinaria de dos años. Habrá que examinar si existía otra prórroga legal o tácita reconducción El contrato todavía no ha vencido y el decreto es derogado en el futuro antes de que se consolide el derecho: no puede darse por adquirida una futura prórroga extraordinaria simplemente porque el contrato estuviera vigente durante la vida del decreto¿Puede el propietario negarse a la prórroga?Mientras esté el decreto vigente, el propietario no puede rechazar libremente esa prórroga cuando se ha solicitado formalmente y reúne los requisitos legales.Hay solo una excepción: cuando exista una necesidad real y acreditadada recuperar la vivienda para el propio arrendador o sus familiares. También, ambas partes pueden llegar a un acuerdo para suscribir un nuevo contrato. Tampoco está obligado a aceptarla si en el acuerdo de renovación entre las partes o la renta baja en al menos un 5% respecto a la del contrato vigente.Sandra Aurrecoecha, abogada especializada en vivienda de Marín y Mateo Abogados, insiste en que es fundamental revisar los preavisos comunicados por los propietarios ya que una notificación válida de no renovación no excluye necesariamente de aplicar la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026, pero sí puede tener relevancia para determinar la extinción posterior del contrato.La letrada critica que no se puede «dar estabilidad al mercado del alquiler mediante normas cuya propia vigencia es incierta» porque traslada a propietarios e inquilinos «las consecuencias de una legislación improvisada y provisional». Para Arantxa Goenaga, letrada de Goenaga Legal, «todo este galimatías de leyes y de cuando se aplican demuestra que el Gobierno legisla de una forma totalmente anárquica sin respetar los principios jurídicos básicos que llevan a un mercado insostenible».¿Y si mi contrato está en zona tensionada?Si la vivienda está en zona tensionada, se aplica con preferencia la prórroga del art. 10.3 LAU, de hasta tres años. Las dos prórrogas son incompatibles y la prórroga de dos años no aplica recién convalidada no aplica.¿Me pueden subir el precio?Sí, con limitaciones. El decreto regula la actualización anual de los contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2027. Si lo que paga ahora el inquilino es superior al precio máximo que ofrece el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda, la renta debe congelarse. En cambio, si lo que paga es menor, el tope máximo de subida será de un 2%.¿Y si tengo un inquilino vulnerable?Hasta el 31 de diciembre de 2030 no se podrá desahuciar a una persona de una vivienda, siempre que esta se encuentra en una situación de vulnerabilidad acreditada. Ese inquilino debe cumplir una serie de requisitos económicos y debe existir un informe de los Servicios Sociales. El decreto incluye la exigencia de que la administración con competencia en servicios sociales se haga cargo de la situación y le ofrezca una alternativa habitacional.Si mi casero me notificó la extinción del contrato antes del 8 de octubre, ¿me puedo acoger a la prórroga?Sí, si se cumplen unos requisitos . Que el contrato seguía vigente el 8 de octubre, que los cinco años de contrato que establece la LAU terminan antes del 31 de diciembre de 2028 y que los inquilinos están al corriente de pago.Aurrecoechea explica que «el aviso del casero no impide la prórroga. La disposición final quinta obliga al arrendador a aceptarla». Goenaga coincide con ese supuesto: «Aunque el propietario lo haya hecho en tiempo y en forma, pueden solicitar esta esta prórroga, porque así lo establece esta disposición final».El propietario solo puede negarse si se llega a un acuerdo distinto entre las partes, se suscribe un nuevo contrato o necesita la vivienda para sí o sus familiares. Sandra Aurrecoechea precisa en este sentido que ese aviso de extinción de contrato «sirve para evitar la prórroga tácita anual [ampliar un año más el contrato en los mismos términos hasta un máximo de tres], pero la disposición que establece el decreto es distinta».El casero solo tiene la vía de acreditar la necesidad de vivienda y comunicarlo al menos dos meses antes de la fecha en la que necesite. «La norma dice «haya comunicado», y es discutible si puede hacerlo después de que el inquilino haya pedido la prórroga», destaca la misma jurista.Quiero acogerme a la prórroga, ¿cuándo debo notificárselo a mi casero?El texto no establece un plazo específico de antelación y solo exige una solicitud «previa» antes de que termine el periodo que se prorroga. Eso significa que nada prohíbe pedirla aunque falten más de dos años para que finalice el contrato.El matiz son las fechas. Solo cubre los contratos que están vigentes a fecha de entrada en vigor del decreto, por lo que los nuevos firmados después de esa fecha no pueden acogerse. El precepto también incluye a los contratos que finalicen la prórroga tácita.El decreto puede incluir aspectos litigiosos. Para Aurrecoechea, «el límite de 2028 parece aplicarse solo al plazo del art. 9.1. Es un punto discutible», también en que «no está claro a que se refieren con los ocho meses anteriores porque puede ser la fecha de solicitud o la fecha en la que empieza la prórroga. Si el inquilino la pide muy pronto y después tiene un impago, el arrendador podrá discutirla».Para Arantxa Goenaga, «lo pueden solicitar, pero si luego entra otro Gobierno y deroga la normativa a qué contratos se les aplica».