Adiós a las prórrogas indefinidas de los contratos de alquiler: qué pasa ahora tras la caída de los decretos

La Diputación Permanente ha salvado uno de los dos decretos de vivienda que hoy se votaban. Es el primero de ellos, que incluye las prórrogas automáticas de dos años y limita las subidas de precios al índice de referencia del Gobierno. Hace un mes y medio el Congreso tumbó ambas normas y apenas unos días después, el seis de octubre, el Gobierno decidió volver a llevar dos textos similares para que los votara este órgano una vez disueltas las Cortes Generales.El órgano distinguía este jueves entre dos deretos. El que ha caído es el Real Decreto-ley 28, que abría la puerta a los alquileres indefinidos y a las indemnizaciones por recuperar una propiedad. Este hecho no tiene implicaciones jurídicas porque no entraba en vigor hasta el 15 de noviembre y ningún inquilino ha generado el derecho. El que se ha salvado es el Real Decreto-ley 29/2026, que establece una prórroga extraordinaria de dos años que los propietarios están obligados a aceptar.Como señalan diversos juristas a ABC, la verdadera controversia jurídica se produce precisamente con este decreto que sí ha salido porque entró en vigor el 8 de octubre.¿Qué pasa con los contratos que han vencido entre el 8 de octubre y el 12 de noviembre?Sandra Aurrecoechea, socia y abogada especialista en vivienda de Mateo y Marín, señala a este diario la necesidad de diferenciar tres situaciones.La primera: el inquilino ha solicitado la prórroga. Para la letrada, en este caso, «existe una base jurídica sólida para defender que la prórroga ya nacida se mantiene». A esa misma conclusión llega Arantxa Gonega, socia y abogada en Goenaga Legal, que considera que «los contratos que han vencido justo en esta época sí se pueden beneficiar de la prórroga», aunque reconoce que puede existir una discusión posterior.La segunda: el contrato ha vencido pero el inquilino no ha solicitado la prórroga. Esta situación implica la extinción del contrato si ninguna de las partes ha comunicado su voluntad de continuar. El decreto establece que hay que solicitar formalmente esa extensión. «Habrá que examinar si existía otra prórroga legal o tácita reconducción», es decir, se puede llegar a entender que nace un nuevo contrato si el inquilino sigue viviendo en esa casa durante al menos 15 días y el propietario no le ha exigido que desaloje la vivienda.La tercera: el contrato no ha vencido y el decreto es derogado antes de que se consolide ese decreto. Ese contrato no puede darse por una futura prórroga extraordinaria porque estuviera vigente durante la vida del decreto. Entramos también en un supuesto escenario postelectoral. Si se forma un nuevo Gobierno y deroga el decreto, los contratos vigentes perderían su derecho.El inquilino ha solicitado válidamente la prórroga de dos años y el decreto sale adelante: la prórroga válidamente solicitada se mantiene El contrato ha vencido y el inquilino no ha solicitado la prórroga: no se produce automáticamente una prórroga extraordinaria de dos años. Habrá que examinar si existía otra prórroga legal o tácita reconducción El contrato todavía no ha vencido y el decreto es derogado antes de que se consolide el derecho: no puede darse por adquirida una futura prórroga extraordinaria simplemente porque el contrato estuviera vigente durante la vida del decreto¿Puede el propietario negarse a la prórroga?Mientras esté el decreto vigente, el propietario no puede rechazar libremente esa prórroga cuando se ha solicitado formalmente y reúne los requisitos legales.Hay solo una excepción: cuando exista una necesidad real y acreditadade recuperar la vivienda para el propio arrendador o sis familiares. También, ambas partes pueden llegar a un acuerdo para suscribir un nuevo contrato.Sandra Aurrecoecha, abogada especializada en vivienda, insiste en que es fundamental revisar los preavisos comunicados por los propietarios ya que una notificación válida de no renovación no excluye necesariamente de aplicar la prórroga extraordinaria del RDL 29/2026, pero sí puede tener relevancia para determinar la extinción posterior del contrato.La letrada critica que no se puede «dar estabilidad al mercado del alquiler mediante normas cuya propia vigencia es incierta» porque traslada a propietarios e inquilinos «las consecuencias de una legislación improvisada y provisional». Para Arantxa Goenaga, «todo este galimatías de leyes y de cuando se aplican demuestra que el Gobierno legisla de una forma totalmente anárquica sin respetar los principios jurídicos básicos que llevan a un mercado insostenible».¿Qué pasa con el precio?El decreto regula la actualización anual de los contratos vigentes hasta el 31 de diciembre de 2027. Si lo que paga ahora el inquilino es superior al precio máximo que ofrece el Sistema Estatal de Referencia de Precios del Alquiler de Vivienda, la renta debe congelarse. En cambio, si lo que paga es menor, el tope máximo de subida será de un 2%.¿Y si tengo un inquilino vulnerable?Hasta el 31 de diciembre de 2030 no se podrá desahuciar a una persona de una vivienda, siempre que esta se encuentra en una situación de vulnerabilidad acreditada. Ese inquilino debe cumplir una serie de requisitos económicos y debe existir un informe de los Servicios Sociales. El decreto incluye la exigencia de que la administración con competencia en servicios sociales se haga cargo de la situación y le ofrezca una alternativa habitacional.