Las medidas ni afectan a todos los caseros ni benefician a todos los inquilinos

El Gobierno ha devuelto a la actualidad una medida ya conocida por caseros e inquilinos. Por segunda vez este año , el Ejecutivo plantea prorrogar los contratos de alquiler que finalicen antes de una fecha determinada. En este caso, los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2028 se renovarán por dos años.En el anterior intento, la norma planteaba que quienes tuvieran un contrato que acabase entre el 20 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027 podían solicitarla.Juristas expertos en vivienda explicaron entonces a ABC que daba igual que el contrato venciera en dos semanas que en un año y medio para poder solicitarlo y debía hacerse preferentemente por burofax . En esta ocasión, el Gobierno no ha especificado mucho más de la medida.Qué tienes que tener en cuenta sobre la prórroga de los contratos de alquilerLo primero a tener en cuenta es que será la redacción final del decreto la que determine cómo quedará finalmente la cuestión. Para Sandra Aurrecoechea, abogada especializada en Derecho Inmobiliario y socia de Marín y Mateo Abogados, «no todos los contratos que finalicen antes de 2028 quedarán automáticamente prorrogados».La jurista detalla que «será esencial que el arrendamiento esté vigente cuando entre en vigor la norma y que cumpla todos los requisitos que establezca el texto definitivo». Es decir, habrá que ver si la redacción final cambia en algo la interpretación de la norma y cuándo sea finalmente esta convalidada .«No todos los contratos que finalicen antes de 2028 quedarán automáticamente prorrogados» Sandra Aurrecoechea Derecho Inmobiliario y socia de Marín y Mateo AbogadosEn la actualidad, un inquilino que firma un contrato de arrendamiento de vivienda habitual lo hace por un periodo inicial de cinco años. Cuando estos transcurren, el contrato se puede ir prorrogando año a año hasta un máximo de tres. La otra situación que se puede dar es que el casero decida firmar un nuevo contrato y, por ende, establecer una nueva renta al precio que estime adecuado. Con esta modificación, el contrato quedaría ampliado bajo los mismos términos que en la fecha de firma y la actualización de renta quedaría condicionada al índice al que el contrato esté referenciado.Modifica la LAULa abogada recalca que, de salir adelante, es una norma de «gran trascendencia» puesto que «puede alterar el actual sistema de duración y prórrogas regulado en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».En el anterior decreto que decayó la literalidad de la norma favorecía al inquilino porque no fiajaba una ventana mínima o máxima para instar a la prórroga. Miles de inquilinos enviaron un burofax a sus caseros y algunos de ellos no aceptaron esa extensión del contrato precisamente porque no tenían claro que el decreto fuese a seguir adelante.El Gobierno dispone de 30 días para llevar el decreto al Congreso, aunque desde el Ejecutivo han manifestado su intención de llevar el texto este viernes a la Cámara Baja, lo que podría reducir los tiempos de incertidumbre .Para Aurrecoechea, el texto deberá aclarar qué contratos quedan incluidos, cuánto tiempo puede prolongarse el arrendamiento, cuáles serán las causas legítimas de oposición y qué tratamiento recibirán los pequeños propietarios que necesiten disponer de la vivienda.En el segundo decreto se plantea la renovación automática de los alquileres, es decir, una especie de contratos indefinidos que no se ha concretado, más allá del símil de que algunos contratos de la entidad pública de vivienda Casa 47 duran hasta 75 años. Si los inquilinos pueden realizar alguna reclamación en este sentido dependerá de la redacción.La jurista recuerda que la aprobación en el Consejo de Ministros no permite aplicar inmediatamente las medidas. Los decretos deben publicarse en el BOE y entrarán en vigor en la fecha que establezca cada uno de ellos y después tendrán que ser convalidados por el Congreso. Entre la fecha de la entrada en vigor del Boletín Oficial del Estado y la convalidación por parte del Congreso fue cuando se dieron los mayores litigios entre propietarios e inquilinos.El viernes se puede dar la circunstancia de que un decreto sea convalidado y otro derogado, por lo que antes de ejecutar cualquier acción la abogada llama a la cautela.Qué hay que revisar en cada contrato a partir de ahoraLa fecha de celebración y de vencimiento El régimen legal aplicable Si es verdaderamente una vivienda habitual Los preavisos remitidos por las partes La existencia de acuerdos de renovación o de un nuevo contrato El cumplimiento de pago de rentas La condición del arrendador como pequeño propietariom gran tenedor o fondo de inversión La necesidad del propietario de recuperar la viviendaUna vez publicado el decreto se debe prestar atención a todos esos puntos para saber en qué situación se encuentra cada caso. Si no es clara, puede ser un juez el que determine la actuación a seguir.Qué ocurre con la prohibición de los desahuciosLas medidas del Gobierno también incluyen la prohibición de los desahucios a inquilinos vulnerables hasta 2030. Esta medida tampoco es nueva ya que se aprobó durante la pandemia y decayó finalmente en febrero de este año. Cuando lo hizo, se abrió de nuevo la puerta a que los caseros volvieran a reanudar procesos que estuvieron paralizados durante años. En los casos en los que el lanzamiento estaba suspendido por la vulnerabilidad, el juzgado podía alzar la suspensión y señalar una nueva fecha. Los procedimientos sin fecha continuaron con su curso ordinario.Para que un inquilino sea considerado vulnerable debe cumplir unos requisitos de renta, como, por ejemplo, que el límite de ingresos sea de tres veces el IPREM (600 euros). Esos límites pueden disminuir en caso de que en la unidad familiar haya menores o personas con discapacidad. También es necesario que la situación esté acreditada por los servicios sociales, quienes también pueden informar de situaciones de vulnerabilidad social que impida el acceso a una nueva vivienda.Para Aurrecoechea, tampoco «esta media supone la paralización general de todos los desahucios».