Las prórrogas de los contratos de alquiler, en el aire: la Diputación Permanente vota hoy los decretos de vivienda

La Diputación Permanente vota este jueves los dos decretos de vivienda que el Gobierno volvió a incluir en el Consejo de Ministros tras el fracaso de la primera votación en el Congreso el pasado dos de octubre. Se produce solo un día después de la huelga general que fue convocada por la vivienda y los salarios tras la incapacidad de sacar adelante las normas y que además llevó a Pedro Sánchez a convocar elecciones el próximo 29 de noviembre.El escenario de esta votación es incluso más ajustado que hace un mes y medio. El Gobierno tiene mayoría en la Diputación Permanente, pero el triunfo o el fracaso depende apenas de un voto. La previsión es que el primer decreto, el que incluye las prórrogas de dos años pueda salir adelante, pero que el segundo, el que abre la puerta a los contratos indefinidos, decaiga. Lo hará en principio por un margen muy ajustado: 34 votos a favor frente a 35 en contra.¿Qué puede pasar con los contratos de alquiler?Cada decreto contiene una medida diferente. El Real Decreto-ley 28/2026 introduce un sistema de prórrogas sucesivas automáticas de cinco años (o siete si el arrendador es una persona jurídica) e indemnizaciones a inquilinos en caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda sin causa justificada. El Real Decreto-ley 29/2026 establece una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos de vivienda habitual.Qué pasa con las prórrogas de cinco añosLa previsión este decreto caiga. Como establece el texto publicado en el BOE, la entrada en vigor de la norma sería el 15 de noviembre de 2026 . Es decir, de caer no tendría ningún efecto porque ningún inquilino habría adquirido el derecho, como explican a ABC varios juristas.«Es jurídicamente incorrecto afirmar que todos los contratos vencidos durante este mes y medio han quedado automáticamente renovados por otros cinco años», explica Sandra Aurrecoechea, socia de Marín y Mateo Abogados.De salir adelante, esas prórrogas sí se podrían aplicar a partir del 15 de noviembre y sí serían automáticas, como la obligación del casero de indemnizar a los arrendatarios si la recuperación de la vivienda no se produce por las causas establecidas en la norma.Qué pasa con las prórrogas de dos añosEs en este supuesto en el que se produce «la verdadera controversia jurídica», según las fuentes consultadas. El motivo: este decreto entró en vigor el pasado 8 de octubre y por lo tanto puede tener implicaciones tanto si sale adelante como si cae. Existen varias situaciones:¿Qué pasa con los contratos que vencen entre el 8 de octubre y el 12 de noviembre?El inquilino ha solicitado válidamente la prórroga de dos años y el decreto cae: existe una base jurídica sólida para defender que la prórroga ya nacida se mantiene El inquilino ha solicitado válidamente la prórroga de dos años y el decreto sale adelante: la prórroga válidamente solicitada se mantiene El contrato ha vencido y el inquilino no ha solicitado la prórroga: no se produce automáticamente una prórroga extraordinaria de dos años. Habrá que examinar si existía otra prórroga legal o tácita reconducción El contrato todavía no ha vencido y el decreto es derogado antes de que se consolide el derecho: no puede darse por adquirida una futura prórroga extraordinaria simplemente porque el contrato estuviera vigente durante la vida del decretoLa prórroga de dos años la pueden solicitar también los inquilinos cuya prórroga habitual o tácita termine antes del 31 de diciembre de 2028 manteniendo las condiciones del contrato. Además, si la prórroga de dos años sale adelante, el decreto contempla otras medidas. Una de las más relevantes es que hasta el 31 de diciembre se limita la actualización de la renta de los alquileres. Cuando la renta supere el límite máximo del índice de referencia, el precio no podrá actualizarse. Cuando no lo supere, la subida máxima será del 2%.Un documento de Consumo señala que, en conjunto de la prórroga, el ahorro mediano por hogar asciende a 4.341 euros. El ahorro, según el informe, es especialmente significativo en el caso de ciudades como Madrid, con 9.152 euros por hogar, Málaga, hasta los 10.625 euros por hogar o Valencia, 8.436 euros por hogar.Qué pasa si el decreto cae y ya se han solicitado las prórrogasSi el decreto que incluye las prórrogas de dos años cae, se produce un «problema jurídico». Como indica Arantxa Goenaga, socia y abogada de Goenaga Legal, podría darse una discusión sobre «los efectos que sigue produciendo si no lo convalidan porque se podría entender que los contratos que vencían justo en la época que ha estado en vigor sí mantienen los efectos, pero no en los posteriores».La no convalidación de un real decreto-ley implica su derogación , pero no supone necesariamente la desaparición retroactiva de todos los efectos que produjo mientras estuvo vigente. En el caso de este decreto, el Gobierno advirtió de que la no convalidación «no anula los efectos ya producidos mientras estuvo vigente». Un arrendatario puede defender que debe conservar sus derechos si lo ha comunicado en tiempo y forma y cumple los requisitos.El problema, indica Aurrecoechea, son las expectativas futuras: «En ausencia de una disposición transitoria que resuelva expresamente estas situaciones, pueden surgir controversias sobre el momento en que se entiende consolidado el derecho: si basta con una solicitud válida, si debe haber llegado el vencimiento contractual o si concurren otras circunstancias que impiden la prórroga». Es decir, no todas las solicitudes realizadas durante la vigencia del decreto pueden prolongar el alquiler dos años con independencia de lo que suceda después y habrá que examinar cada contrato.¿Puede el propietario rechazar la prórroga?Mientras el decreto está vigente, no. Así lo indica el texto, siempre y cuando el propietario reúna los requisitos legales. No obstante, el propietario puede ofrecer la posibilidad de llegar a un nuevo acuerdo.Si el decreto cae y el inquilino solicitó y se acordó la prórroga, el dueño de la vivienda debería aceptarla, aunque podría cuestionar los requisitos. Si el arrendatario no llegó a adquirir el derecho y la norma deja de estar vigente hay que aplicar la ley conforme a la LAU.Mercedes Blanco, vocal de PIMEC en el Consell Assessor de l'Habitatge de la Generalitat de Cataluña, insiste en distinguir de la prórroga anual tácita prevista en todos los contratos (avisar con cuatro meses de antelación de la renovación por un año hasta un máximo de tres) con la prórroga extraordinaria prevista en el decreto.