Los decretos y la inflación llevan al mercado de la vivienda a la tormenta perfecta

En 2018 había más de 900.000 viviendas en España que tenían colgado el cartel de 'Se alquila'. Hoy apenas superan las 500.000. En poco más de siete años el número de viviendas disponibles para alquilar se ha desplomado un 44%, según cifras de Idealista. La contracción del mercado de arrendamiento de larga estancia en España ha coincidido con dos fenómenos que han agravado el problema. Por una parte, el boom de las viviendas turísticas, que ha llegado a capturar para el arrendamiento de corta duración hasta 400.000 viviendas en toda España, muchas de ellas en las llamadas zonas tensionadas; y, por otro, el incremento exponencial de la población -fruto de la inmigración-, que ha puesto de manifiesto de manera dramática el estrangulamiento de la demanda de vivienda por la escasez galopante de oferta.El primer intento del Gobierno de afrontar el problema con la ley de Vivienda de 2023 no ayudó . Su receta de intervenir el mercado y topar las subidas de las rentas de alquiler en zonas urbanas particularmente presionadas se ha aplicado poco y dónde se ha ensayado ha tenido consecuencias perniciosas. Un balance reciente realizado por el think tank Fedea concluyó que si bien el tratamiento prescrito había logrado contener los precios allí donde se había aplicado, singularmente en Barcelona, donde las rentas subieron un 5,7% frente al 8,5% que escalaron en Madrid y el 10,8% del total nacional; también había provocado una desbandada de caseros espantados por la falta de seguridad jurídica, hasta el punto de que en apenas dos años se había retirado el 22% de la oferta de alquiler de Barcelona (el 20,5% de Cataluña, donde más se ha aplicado la ley estatal), mientras que en Madrid (que rechazó desde el minuto uno su aplicación) se ensanchó en un 3,9%, pese al boom turístico. ¿El resultado? En Barcelona 462 aspirantes compiten por cada vivienda en alquiler que sale al mercado; mientras que en Madrid son 103. Desde la ley de Vivienda de 2023 el número de viviendas en alquiler en el mercado se ha reducido en 120.000.«Tenemos un problema elemental de escasez y estamos respondiendo con una acumulación de intervenciones, que, en buena medida, ignoran como funciona el mercado», advierte el director de Estudios Financieros de Funcas, Francisco Rodríguez, en relación a los últimos decretos aprobados por el Gobierno, pendientes de ratificación por la Diputación Permanente. «Las prórrogas forzosas y la incertidumbre regulatoria pueden reducir la disposición de los propietarios a alquilar y esa es una contradicción fundamental: queremos abaratar el proceso, pero adoptamos medidas que pueden restringir aún más la oferta. Se protege a determinados ocupantes actuales, pero se dificulta la entrada a los que están buscando una vivienda», explica.«Tenemos un problema elemental de escasez y estamos respondiendo con una acumulación de intervenciones que ignoran cómo funciona el mercado de vivienda» Francisco Rodríguez Director de Estudios Financieros de FuncasLos primeros movimientos registrados en el mercado de alquiler tras la maniobra del Gobierno con los llamados 'decretos maricarmen' parecen subrayar ese riesgo. Según Alquiler Seguro, en apenas un puñado de horas se retiraron cerca de 5.000 viviendas del mercado y la patronal de las agencias inmobiliarias reportó que se habían registrado incidencias en el 80% de las oficinas, fuera la paralización de la firma de un contrato ya apalabrado, la retirada del mercado de una vivienda que estaba en alquiler o el cambio del cartel de 'Se alquila' por el de 'Se Vende'.El director ejecutivo de Fedea, Ángel de la Fuente, considera que hay motivos para la inquietud. «Seguimos en la línea de tratar de intervenir el mercado, sin resolver los principales problemas que tiene el mercado de alquiler: el déficit de oferta y la inseguridad jurídica. Se ha creado un clima de inseguridad que aleja a los propietarios de poner sus vivienda en el mercado y mientras persista ese problema de oferta los precios van a seguir al alza», advierte. De la Fuente considera que cabe adoptar medidas desde la regulación como restringir el volumen de pisos turísticos, «que se ha desmadrado»; o que sean las administraciones públicas las que asumen el coste de las prohibiciones de desahucios a personas vulnerables, «que va en la línea correcta siempre que se haga creíble».Para el director del Servicio de Estudios del Consejo General de Economistas, Salvador Marín, el principal déficit de los decretos del Gobierno es que ignoran el principal problema del mercado de alquiler, que es la ausencia de oferta de vivienda suficiente y bajo esa premisa corre el riesgo de empeorar más el problema, en lugar de resolverlo. «Lo que habría que hacer son incentivos para que salgan al mercado más viviendas en alquiler, no lo contrario, y dar a los propietarios la tranquilidad suficiente como que no tengan miedo a poner sus viviendas en alquiler».Cuando una casa normal cuesta medio millón de eurosSi las expectativas de alquilar una vivienda ya estaban complicadas, y es posible que se vayan a complicar aún más si termina aprobándose la regulación de los 'decretos maricarmen', las de convertirse en propietarios no son mucho más halagüeñas. Lo que dicen los datos es que el precio medio del metro cuadrado en España ya ronda los 3.000 euros por metro cuadrado y que, por tanto, un piso tipo de 80 metros cuesta ya 240.000 euros...en el mercado de segunda mano. La situación, lógicamente, es más dramática en ciudades como Madrid o Barcelona, donde un piso de esas características tiene un precio medio de más de medio millón de euros y de 436.000 euros, respectivamente. Las estadísticas oficiales de compraventa de vivienda del INE ya han comenzado a reflejar esas dificultades con caídas de más de dos dígitos de las transacciones en Madrid (-15%) y Barcelona (-11%) y el entorno financiero no augura una mejora de la situación. Informes de analistas como el de Caixabank Research ya han apuntado que la secuencia de subidas de tipos que el mercado espera por parte del BCE se traducirá en un encarecimiento de la financiación para la compra de vivienda a través de las hipotecas, por lo que a la ya consabida insuficiencia de la oferta habrá que unir unas nuevas restricciones financieras.«Sin una mejora de la oferta de vivienda, una subvención como los préstamos de 50.000 euros del ICO está condenada a elevar los precios en el mercado» Ángel de la Fuente Director ejecutivo de Fedea«Unos tipos más elevados encarecen las cuotas hipotecarias y reducen la capacidad de compra, especialmente entre los jóvenes y los hogares con menores ingresos», confirma Francisco Rodríguez, de Funcas. «Pero el gran problema de la vivienda no nació con las subidas de tipos, ni desaparecerá cuando estos bajen». Los expertos consultados desconfían de que la última medida estrella anunciada por Sánchez, los préstamos vehiculados a través del ICO de hasta 50.000 euros a tipo cero y con una periodo de carencia para su devolución de hasta 30 años, sirvan para facilitar el acceso de los jóvenes y los más vulnerables al canal de la compra de vivienda. «Sin una mejora de la oferta de vivienda, una subvención de este tipo está condenada a incrementar los precios del mercado», advierte Ángel de la Fuente. «Lo que se necesita es una actuación extraordinaria sobre el suelo disponible, la agilización de licencias, los costes administrativos, la falta de trabajadores y la seguridad jurídica de la inversión. Cada año de retraso en esto añadirá nuevos hogares a una demanda que no encuentra respuesta», vaticina Francisco Rodríguez.